Innenausbau-Ausschreibungen in Zürich: So führen Sie ein erfolgreiches Verfahren durch

Eine Ausschreibung Innenausbau ist die formelle Aufforderung zur Abgabe von Angeboten für die Innenausbauarbeiten eines Gebäudes: Trennwände, Bodenbeläge, Decken, Schreinerarbeiten sowie die dazugehörige interne Haustechnik. In Zürich führen Sie eine solche Ausschreibung durch, indem Sie den Leistungsumfang präzise definieren, die Handwerksbetriebe bitten, auf Basis desselben Leistungsverzeichnisses zu kalkulieren, und den Zuschlag nach dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis statt allein nach dem niedrigsten Preis erteilen. Öffentliche Auftraggeber müssen zudem das Beschaffungsrecht einhalten. Dieser Leitfaden führt Sie durch beide Seiten: wie Eigentümer und Entwickler eine Ausschreibung aufsetzen und worauf Bieter achten, wenn sie diese lesen.

Als Studio für Innenarchitektur und Interior Design betrachten wir Ausschreibungen aus der Planungsperspektive. Wir haben gelernt, dass die meisten Probleme bei einem Innenausbau bereits lange vor Eingang des ersten Angebots entschieden werden.

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Kurz gefasst

• Eine Innenausbau-Ausschreibung umfasst die Arbeiten, die spezifisch für die Räumlichkeiten eines Mieters oder Eigentümers sind, nicht den Grundausbau des Gebäudes. Bei Schweizer Projekten werden diese üblicherweise nach BKP-Kostengruppen gegliedert.
• Öffentliche Ausschreibungen in Zürich unterliegen strengen Regeln: Eignungsprüfungen mit Bestehen/Nichtbestehen-Kriterien, feste Mindestfristen und ein Rechtsmittelweg. Private Ausschreibungen sind freier, funktionieren aber am besten, wenn sie dieselbe Disziplin anwenden.
• Angebote sind nur vergleichbar, wenn jeder Bieter denselben Leistungsumfang kalkuliert. Daher sind ein klares Leistungsverzeichnis und eine Fragerunde wichtiger als die Anzahl der Bieter.
• Der Zuschlag für das wirtschaftlich günstigste Angebot – nicht das billigste – sichert Qualität, Termineinhaltung und Ihr Budget.
• Planungsentscheidungen (Layout, Materialien, Details) sollten vor der Ausschreibung abgeschlossen sein, nicht erst während der Bauphase.

Was eine Innenausbau-Ausschreibung umfasst

In der Schweiz umfasst der Innenausbau die Arbeiten, die zu einer spezifischen Miet- oder Eigentumsfläche gehören: Trennwände, Boden- und Wandbeläge, Deckenverkleidungen sowie die interne Verteilung von Elektro-, HLK- und Sanitärinstallationen. Diese sind vom Grundausbau des Gebäudes abgegrenzt, dem Grundausbau.

Die gleiche Quelle erläutert, dass die Kosten für den Innenausbau häufig nach dem Schweizer BKP-System (Baukostenplan) gegliedert werden, wobei die Gruppen 27 (Ausbau 1) und 28 (Ausbau 2) die Innenausbaugewerke definieren. Sie werden diese Codes in Ausschreibungsunterlagen wiederfinden, daher ist es hilfreich, sie zu kennen:

Betrachten Sie die Tabelle als Orientierungshilfe, nicht als Vertrag: Die genaue Aufteilung der Gewerke wird immer in den Ausschreibungsunterlagen des jeweiligen Projekts festgelegt.

Als privater Bauherr umfasst eine Ausschreibung vielleicht nur eine Handvoll Gewerke für eine Wohnung in Zürich Enge oder Wollishofen. Als Bauträger können es Dutzende Pakete für ein ganzes Gebäude sein. Die Logik bleibt in beiden Fällen dieselbe: definieren, vergleichen, vergeben.

Wo der Rohbau endet

Überraschend viele Streitigkeiten entstehen an der Schnittstelle. Wer zahlt für den Unterlagsboden? Wer liefert die Steckdosen in einer Einbauwand? Wer schützt den frisch verlegten Boden, während das nächste Gewerk darüber arbeitet?

Halten Sie die Schnittstellen schriftlich fest. Definieren Sie, was der Grundausbau liefert und was der Innenausbau übernimmt, und listen Sie die Vorleistungen (Vorleistungen) auf, die jedes Gewerk vom vorherigen erwartet. Maßgefertigte Einbauten erfordern hier besondere Aufmerksamkeit. Wenn Sie Einbauschränke, Vorratskammern oder Stauraum für das Homeoffice planen, lohnt es sich zu prüfen, wie maßgefertigte Schreinerarbeiten und Einbaumöbel als eigenständiges Paket von den umgebenden Wänden und Böden abgegrenzt werden, da die Maße und Toleranzen vor der Fertigung abgestimmt werden müssen.

Öffentlich oder privat: Welche Regeln gelten für Sie?

Die erste Frage ist, ob es sich bei Ihrem Auftraggeber um eine öffentliche Stelle handelt. Wenn ja, bestimmt das Beschaffungsrecht, wie Sie ausschreiben. Als privater Eigentümer oder Entwickler können Sie Ihren Prozess selbst festlegen, wobei viele sich am öffentlichen Vorgehen orientieren, da dies faire und vergleichbare Angebote ermöglicht.

Öffentliche Ausschreibungen in Zürich

Für die Stadt Zürich besagen die offiziellen Beschaffungsrichtlinien, dass Eignungskriterien nach dem Prinzip „Bestanden/Nicht bestanden“ geprüft werden. Sie umfassen die berufliche, finanzielle, wirtschaftliche, technische und organisatorische Leistungsfähigkeit; erfüllt ein Bieter diese nicht, wird er ausgeschlossen. Dieselben Richtlinien legen fest, dass sich die Zuschlagskriterien am wirtschaftlich günstigsten Angebot orientieren müssen – nicht zwingend am billigsten – und in den Ausschreibungsunterlagen definiert und kommuniziert werden müssen.

Auch Zeitpläne sind geregelt. Für ein offenes Verfahren nach Staatsvertragsrecht sieht die Richtlinie eine Einreichungsfrist von mindestens 40 Kalendertagen nach der Veröffentlichung auf SIMAP vor. Bieter haben zudem ein gesetzliches Beschwerderecht gegen Entscheidungen, basierend auf Rahmenwerken wie der Interkantonalen Vereinbarung über das öffentliche Beschaffungswesen (IVöB).

Die Bundesverordnung über das öffentliche Beschaffungswesen enthält detaillierte Vorgaben zu den Nachweisen. Auftraggeber können Nachweise verlangen über die Einhaltung von Arbeitssicherheit, Lohngleichheit, Umwelt- und Antikorruptionsvorschriften sowie Auszüge aus dem Betreibungs- oder Handelsregister. Sie können zudem finanzielle Belege wie Bilanzen der letzten drei Jahre oder Bankgarantien fordern. Diese Verordnung regelt das öffentliche Beschaffungswesen des Bundes, während Kantone und Städte eigene Ausführungsbestimmungen anwenden. Lesen Sie daher immer die Unterlagen der jeweiligen Ausschreibung.

Private Ausschreibungen

Kein Gesetz verpflichtet einen privaten Eigentümer dazu, eine Ausschreibung zu veröffentlichen. Dennoch übernehmen die besten privaten Ausbauprojekte drei bewährte Praktiken aus dem öffentlichen Bereich:

1. Ein schriftliches Leistungsverzeichnis, das jeder Bieter in identischer Form erhält.
2. Ein festgelegtes Zeitfenster für Fragen und Antworten, wobei die Antworten allen Bietern zugänglich gemacht werden.
3. Vorab festgelegte Zuschlagskriterien, damit die Entscheidung später leicht nachvollziehbar ist.

Das ist alles. Sie brauchen kein 200-seitiges Verfahren für eine einzelne Wohnung, aber Sie müssen sicherstellen, dass alle Bieter auf demselben Stand sind.

Was in die Ausschreibungsunterlagen gehört

Ein gutes Ausschreibungspaket besteht aus einigen festen Bestandteilen. Die Zusammenstellung kostet Zeit, spart aber während der Bauphase deutlich mehr ein.

1. Projektbeschreibung und Abgrenzung: Adresse, Nutzung, Zeitplan, Zugangsbedingungen und die Schnittstelle zum bestehenden Gebäude.
2. Pläne und Details: Grundrisse, Schnitte, Deckenpläne, Material- und Ausstattungslisten, Tür- und Schreinerdetails.
3. Leistungsverzeichnis (LV): jede Position mit Beschreibung, Menge und Einheit. Schweizer Planer erstellen diese üblicherweise auf Basis des NPK (Normpositionen-Katalog); ein Schweizer Ratgeber für Eigenheimbesitzer empfiehlt, eine NPK-basierte Liste anstelle von Freitext zu verlangen, damit Angebote Position für Position vergleichbar sind.
4. Vertragsbedingungen: Zahlungsbedingungen, Gewährleistung, Haftung, Verzugsentschädigungen, Versicherungen.
5. Zuschlagskriterien und Gewichtung: Preis, Qualität, Zeitplan, Referenzen – was auch immer für Sie wichtig ist.
6. Einreichungsregeln: Format (digital oder in Papierform), Frist, Sprache, Ansprechperson.

Auf Bieterseite besagt ein Leitfaden des Kantons Zürich, dass Ausschreibungen typischerweise Referenzen, Finanzberichte oder einen Nachweis der Bonität, Qualifikationen des Personals und Zertifikate, Versicherungen, Informationen zur Qualitätssicherung sowie Eigenerklärungen erfordern. Überlegen Sie sich, was davon Sie abfragen möchten. Wenn Sie für ein kleines Projekt alles verlangen, schrecken Sie gute Handwerker ab; verlangen Sie zu wenig, setzen Sie sich Risiken aus.

Planungsphasen und Koordination

Bei größeren Projekten wird auch die Planung ausgeschrieben. Eine Schweizer Ausschreibung suchte beispielsweise Architekten- oder Gesamtplanerleistungen gemäß SIA 102 und 108, wobei der Gesamtplaner die Fachplaner über mehrere SIA-Phasen hinweg koordiniert. Für Sie bedeutet das: Entscheiden Sie frühzeitig, ob eine Partei alle Gewerke koordiniert oder ob Sie jedes Gewerk einzeln beauftragen und die Schnittstellen selbst verwalten.

Angebote vergleichbar machen

Der häufigste Fehler bei Ausschreibungen ist der Vergleich der Endsummen. Zwei Angebote können um 20 Prozent voneinander abweichen, weil eines Entsorgung, Schutzmaßnahmen und Gerüste beinhaltet und das andere nicht.

Erstellen Sie eine einfache Vergleichstabelle, bevor die Angebote eintreffen. Prüfen Sie für jede Position:

• die gleiche Menge und Einheit,
• das genannte Produkt (Hersteller, Typ, Ausführung) statt „gleichwertig“,
• wer für den Ausbau, die Entsorgung und die Reinigung zuständig ist,
• welche Vorarbeiten von anderen Gewerken vorausgesetzt werden,
• den Zeitplan und die Gewährleistungsfrist.

Wenn eine Position leer oder auffällig niedrig ist, fragen Sie nach. Genau dafür ist Ihre Fragerunde da. Die Zürcher Kantonsvorgaben empfehlen, dass Bieter Unklarheiten während der Fragerunde klären und sich an eine formale Checkliste halten. Eine präzise Rückfrage eines Bieters ist daher ein gutes Zeichen und kein Ärgernis.

Bewertung und Vergabe

Der Preis ist wichtig, aber ein Innenausbau steht und fällt mit den Materialien und dem Zeitplan. Eine festgelegte Gewichtung sorgt für eine objektive Entscheidung. Ein einfaches Beispiel für ein privates Wohnbauprojekt könnte so aussehen:

Diese Gewichtungen sind beispielhaft und keine starre Regel. Legen Sie Ihre eigenen fest, halten Sie diese schriftlich fest, bevor Sie die Angebote öffnen, und ändern Sie sie danach nicht mehr. Öffentliche Auftraggeber sind verpflichtet, ihre Gewichtung zu veröffentlichen, wie die Richtlinien der Stadt Zürich verdeutlichen.

Informieren Sie unterlegene Bieter nach der Entscheidung zeitnah und höflich. Bei öffentlichen Ausschreibungen können diese Einspruch erheben, weshalb die Begründung für Ihre Bewertung dokumentiert sein muss.

So finden Sie als Bieter passende Ausschreibungen für den Innenausbau

Wenn Sie als Unternehmer, Schreiner oder Planer Projekte suchen, anstatt sie selbst auszuschreiben, gibt es zwei Wege.

1. Öffentliche Ausschreibungen: diese werden auf der nationalen Plattform SIMAP veröffentlicht; in den Listen finden sich Projektcodes wie BKP 277.
2. Projektüberwachung: Der Infomanager des Baublatts erfasst private, gewerbliche und öffentliche Bauprojekte in der gesamten Schweiz in verschiedenen Phasen und ermöglicht das Speichern individueller Suchprofile.

Bevor Sie sich festlegen, führen Sie den vom Kanton Zürich empfohlenen Eignungscheck durch: Nicht jede Ausschreibung ist geeignet. Wägen Sie daher den Aufwand und den realistischen Ertrag gegen Ihre Kapazitäten ab. Der Kanton rät zudem dazu, einen Projektleiter, einen Kalkulator und einen Qualitätskontrolleur zu benennen sowie interne Fristen vor dem offiziellen Termin festzulegen, da eine Fristüberschreitung zum automatischen Ausschluss führt.

Unsere Perspektive: Erst das Design, dann die Ausschreibung

Wir haben an über 480 Projekten gearbeitet, und das Muster ist immer gleich. Ausschreibungen gehen schief, wenn sich das Design noch in der Entwicklung befindet. Wenn Grundriss, Lichtkonzept und Materialpalette nicht feststehen, füllt jeder Bieter die Lücken mit eigenen Annahmen – und Sie zahlen später für diese Annahmen in Form von Nachträgen.

Unser Rat: Investieren Sie vor der Ausschreibung in das Designpaket. Ein abgestimmter Planungsstand, ein Materialverzeichnis und 3D-Visualisierungen ermöglichen es Ihnen, den fertigen Raum zu sehen, und sorgen dafür, dass alle Gewerke auf Basis desselben Bildes kalkulieren. Da wir Architektur und Innenarchitektur kombinieren, können wir die technischen Details zeichnen, auf denen ein Leistungsverzeichnis basiert. Zudem beziehen wir Möbel und Oberflächen über ein Netzwerk von über 185 High-End-Marken, sodass die spezifizierten Produkte auch tatsächlich verfügbar sind, wenn die Gewerke sie benötigen.

Ob Sie fünf oder fünfzig Gewerke ausschreiben: Ein ruhiger, gut vorbereiteter Prozess fühlt sich völlig anders an als einer, der unter Zeitdruck steht. Das ist einer der größten Erfolgsfaktoren bei einer Renovierung.

— Giorgia D'Amico

Wie wir Sie bei Ihrem Projekt unterstützen können

Wenn Sie einen Innenausbau planen und das Design feststehen soll, bevor Sie Angebote einholen, ist unser Innenarchitektur-Pakete der richtige Einstieg mit einer Beratung für CHF 490. Ein „Single Area Package“ kostet CHF 970 und ein „Full Home Package“ CHF 3.390 – alles Festpreise. Für größere oder komplexere Aufträge erstellen wir Ihnen gerne ein individuelles Angebot. Für Büros, Bauprojekte und Mietobjekte finden Sie Informationen in unserem gewerblichen Innenarchitekturleistungen. Unser Seite für Innenarchitektur in Zürich zeigt, wie wir lokal arbeiten.

Für Entwickler erklärt unser Artikel über die Rolle von Innenarchitekten bei Entwicklungsprojekten , an welcher Stelle sich Design-Input im Bauablauf am meisten auszahlt.

FAQ

Muss ich für meinen Innenausbau eine Ausschreibung durchführen?

Nur öffentliche Auftraggeber sind an das Beschaffungsrecht gebunden. Als privater Eigentümer oder Bauherr können Sie Angebote bei ausgewählten Handwerksbetrieben einholen. Ein strukturierter Prozess mit identischen Unterlagen für alle Bieter ermöglicht Ihnen dennoch einen deutlich besseren Vergleich.

Was bedeuten BKP 27 oder 28 in einer Ausschreibung?

Dabei handelt es sich um Kostengruppen des Schweizer Baukostenplans, die den Innenausbau abdecken (Ausbau 1 und Ausbau 2). Sie helfen dabei, den Leistungsumfang jedes Gewerks klar zu definieren. Die detaillierte Auflistung der Positionen innerhalb der jeweiligen Gruppe wird immer in den projektspezifischen Unterlagen festgelegt.

Wie viel Zeit haben die Bieter für ihre Antwort?

Bei öffentlichen Ausschreibungen ist die Frist gesetzlich geregelt. Gemäß der Wegleitung der Stadt Zürich gilt für ein offenes Verfahren nach Staatsvertragsrecht eine Frist von mindestens 40 Kalendertagen nach der Publikation auf SIMAP. Bei privaten Ausschreibungen entscheiden Sie selbst, sollten den Handwerksbetrieben jedoch genügend Zeit für das Aufmaß, Rückfragen und eine sorgfältige Kalkulation einräumen.

Ist das günstigste Angebot immer die richtige Wahl?

Nein. Das öffentliche Beschaffungswesen in der Schweiz zielt auf das wirtschaftlich günstigste Angebot ab. Diesen Ansatz können Sie auch privat verfolgen, indem Sie neben dem Preis auch Qualität, Termintreue und Referenzen gewichten. Ein sehr niedriges Angebot ist ein Grund, genau zu prüfen, ob der gesamte Leistungsumfang enthalten ist.

Quellen

• FM Monitor Wiki: Grund- und Mieterausbau
• Stadt Zürich: Wegleitung Beschaffung von Planungs- und Werkleistungen
• Verordnung über das öffentliche Beschaffungswesen (VöB)
• Kanton Zürich: Ausschreibungen
• Wettbewerbe Espazium: Offertanfragen, Estavayer-le-Lac
• Baublatt: Innenausbau, Aufträge und Ausschreibungen
• Haus-Forum.ch: Handwerkerofferten vergleichbar machen

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